Geld verdienen mit Immobilien ohne diese selbst zu besitzen und dabei noch die Welt bereisen – klingt utopisch, ist aber möglich! Ein Airbnb-Business verknüpft das klassische Vermietungsgeschäft mit smarten Tools. Dadurch kannst du dir nicht nur mehrere Home-Bases schaffen, sondern diese auch lukrativ untervermieten und zum Großteil automatisiert managen, ohne selbst vor Ort zu sein.

Online-Business-Ideen habe ich ja bereits mehrere besprochen. In diesem Beitrag geht es nun um ein Thema, das ich zwar nicht zu den klassischen digitalen Businessmodellen zählen würde, dennoch lässt sich ein Airbnb-Business (auch bekannt als Airbnb-Arbitrage) mit smarten Automatisierungen so aufsetzen, dass der Verwaltungsaufwand auf ein Minimum reduziert werden kann.

Aber von vorn.

Was ist Air BnB?

Airbnb bzw. Air BnB steht für Air Bed and Breakfast, was so viel bedeutet wie Luftmatratze und Frühstück. Und mit diesem simplen Konzept ist das Unternehmen im Jahr 2008 in den USA an den Start gegangen. Ursprünglich wollten Brian Chesky, Joe Gebbia und Nathan Blecharczyk eine Plattform für die Mitbewohner-Suche aufbauen, aber dann kam doch alles anders. Aus der Geldnot heraus entstand:

„die schlechteste Idee, die jemals funktioniert hat“

So sagen es zumindest die drei Gründer heute.

Long Story short:

Mit der Idee, ein paar Dollar für die Miete des eigenen Apartments zu verdienen, vermieteten Chesky und Gebbia Schlafplätze in ihren eigenen vier Wänden an Messe-Besucher in San Francisco. Neben den Luftmatratzen im Wohnzimmer war für die Besucher auch das Frühstück im Preis inbegriffen. Der Grundstein für Air BnB war gelegt.

Seit dem ist viel passiert. Airbnb hat nicht nur die Hotelbranche grundlegend revolutioniert, sondern auch ein ganz neues Reiseerlebnis geschaffen und ist dadurch innerhalb weniger Jahre zur größten Plattform im Bereich Homesharing gewachsen. Fernab von touristischen Ballungsgebieten können Reisende die echten Vibes des gewählten Reiseziels spüren und mitten unter den Locals wohnen. Authentischer lässt es sich kaum reisen.

Würdest du deine Wohnung mit Fremden teilen oder als Gast in einer fremden Wohnung übernachten? Diese Frage haben sich die Airbnb-Gründer wohl zu Beginn der verrückten Startup-Idee auch gestellt. Was heutzutage auch durch Couchsurfing & Co. für die Generation der 18 bis 35-jährigen völlig normal ist, war noch vor rund 10 Jahre für die Meisten schwer vorstellbar. Und für viele Ältere klingt es auch heute noch etwas befremdlich. Aber dem Umbruch ist spürbar. Und das zeigen auch die Entwicklung von Airbnb – eine der größten Erfolgsgeschichten aus dem Silicon Valley!

AirBnB als Gast

Als Gast nutze ich AirBnb schon seit vielen Jahren und habe bisher durchweg gute Erfahrungen damit gemacht. Ich habe sowohl alleine, als auch mit Freunden Unterkünfte gemietet, war von Deutschland über diverse Länder in Europa bis hin nach Südafrika als Gast bei vielen tollen Hosts und in super genialen Unterkünften.

Zu meinen Highlights zählt beispielsweise diese umgebaute alte Schule mitten im Nirgendwo von Südafrika. Dort habe ich mit Freunden letztes Jahr eine Nacht verbracht, als wir auf der Garden Route unterwegs waren. Wir hatten nicht nur Ausblick in endlose Weiten, unsere Hosts haben uns auch mit frisch gebackenem Brot und Wein empfangen, uns auf ihrer Farm herumgeführt und viel über Land und Leute erzählt. So etwas erlebt man nicht im Hotel. Für mich ist Air-BnB daher die beste Art zu Reisen bzw. unterwegs zu wohnen.

Airbnb als Gast in Südafrika

Falls du bisher noch keine Erfahrungen gemacht hast oder sogar noch nicht auf der Plattform angemeldet bist, solltest du das unbedingt nachholen. Über meinen Empfehlungslink kannst du dir direkt 34€ Guthaben für die erste Reise sichern!

Mit Airbnb Geld verdienen – was steckt hinter der Business-Idee?

Wenn du dir ein Airbnb-Business aufbauen willst und gezielt nach Infos gesucht hast, ist dir sicher schon der Name Bastian Barami untergekommen. Für alle anderen: Bastian betreibt seit einigen Jahren den Blog Officeflucht und hat im Sommer 2018 mit seinem Kurs Mit Airbnb um die Welt das Vermietungsgeschäft über die Plattform in der Online-Business-Szene in Deutschland bekannt gemacht. Dazu später noch mehr.

Im Großen und Ganzen geht es bei dem Modell darum, gezielt und anhand gewisser Kriterien nach Mietwohnungen im In- oder Ausland zu suchen, diese speziell für die Kurzzeitvermietung auszustatten und sie anschließend auf der Airbnb-Plattform gewinnbringend unterzuvermieten. Im Grunde genommen also ähnlich, wie es viele bereits mit ihrer Privatwohnung machen, wenn sie selbst auf Reisen sind. Nur hier eben im größeren Stil und professioneller aufgestellt.

Wenn du viel und gerne reist, kannst du also mit Airbnb Geld verdienen und dir über die Plattform Home Bases an Orten schaffen, an denen du dich selber gerne aufhältst. Somit hast du immer einen vertrauten Platz mit persönlicher Note und nach deinen Bedürfnissen eingerichtet. Und in deiner Abwesenheit vermietest du das Apartment unter – somit steht es nicht unnötig leer und bringen zusätzlich noch ein gutes Nebeneinkommen ein. Klingt doch gut, oder?

Und das Business-Modell hat noch weitere Vorteile:

Dadurch, dass du die Immobilien selbst nur anmietest, ist das Geschäftsmodell bei weitem nicht so kapitalintensiv wie die klassische Vermietung von Eigentum. Airbnb taugt also sowohl für ein Side-Business, als auch als eigenständiges Modell im großen Stil, mit mehreren Wohnungen in unterschiedlichen Städten und Ländern – je nachdem, was deine Ausgangssituation und Pläne hergeben. Durch Tools und smartes Outsourcing lässt sich das Vermietungs-Business über Airbnb sogar so aufsetzen, dass es ohne die eigene Anwesenheit und ortsunabhängig betrieben werden kann – eine Transformation eines klassischen Offline-Modells ins ein Online-Business.

Wie kann ich ein Airbnb-Business aufbauen?

Eigentlich müsste zuerst die folgende Frage kommen: Wer kann ein Airbnb-Business aufbauen? Die Antwort darauf ist simpel – Jeder! Natürlich braucht es etwas Startkapital und Voraussetzungen wie eine Gewerbeanmeldungen, aber im Großen und Ganzen war es das schon. Wenn du einen Computer bedienen kannst, zumindest etwas Gespür fürs Einrichten und Interesse am Host-Dasein hast, hast du meiner Meinung nach schon die wichtigsten Vorraussetzungen erfüllt. Alles Weitere wie Listingerstellung, Airbnb-SEO und Automatisierungen für das Business kannst du lernen. Und für alle anderen Themen rund um Regularien und Rechtliches gibt es immer noch Experten, die du fragen kannst.

Der grobe Aufbau eines Business-Modells rund um Airbnb lässt sich anhand einzelner Schritte wie eine Case Study erklären.

Schritt 1: Potenzial für den ausgewählten Ort prüfen

Airbnb-Business aufbauen: Den Markt analysieren mit AirDNA

Wie bei allen anderen Online-Business-Modellen, ist es auch für Airbnb essentiell, im Vorfeld etwas Recherche zu betreiben. Wenn du bereits einen Ort im Hinterkopf hast, der für ein Airbnb infrage kommen könnte, willst du natürlich zu aller erst wissen, wie viel du dort verdienen kannst. Hier macht es natürlich Sinn, direkt dort zu recherchieren, wo du auch später dein Inserat erstellen willst – bei Airbnb. Auf der Plattform gibt es einen Verdienst-Check für Hosts, mit dem du einen schnellen ersten Eindruck bekommst und somit (potenzielle) Orte miteinander vergleichen kannst. Du gibst dort deinen Ort, die Art der Unterkunft sowie die Anzahl der möglichen Gäste ein und bekommst direkt die geschätzten monatlichen Einnahmen ausgespuckt.

Der Schnellcheck ist natürlich nur für einen ersten Eindruck gedacht. Sobald es um mehr Daten und eine tiefgreifende Marktanalyse geht, kommst du um ein Profi-Tool wie AirDNA nicht herum. Mit AirDNA kannst du so ziemlich alle Städte und Regionen, die auf Airbnb verfügbar sind, bis ins kleinste Detail analysieren. Du bekommst beispielsweise Daten wie die monatliche Auslastungsrate, durchschnittliche Preise pro Nacht, erwartete monatliche Umsätze, die Anzahl und Art der bereits gelisteten Apartments und einiges mehr. Ein wahres Paradies für Daten-Nerds!

(Hier oben siehst du einen kleinen Auszug von AirDNA auf dem Handy am Beispiel von Budapest)

Bevor du dich letztendlich an die Wohnungssuche machst, gibt es noch einen wichtigen Step bei der Recherche – das Prüfen der aktuellen Rechtslage in deinem anvisierten Ort. Da selbst innerhalb eines Landes unterschiedliche Regularien gelten können, empfehle ich dir, alles genau zu prüfen, bevor du loslegst. Als erste Anlaufstelle kann dir Airbnb weiterhelfen – im Hilfecenter gibt es z.B. den Artikel über Verantwortungsvolles Gastgeben in Deutschland. Viele deutsche Städte sind dort bereits mit weiterführenden Infos gelistet. Und auch für andere Länder findest du auf den Hilfeseiten bereits ähnliche Artikel. Eine Community wie die die FB-Gruppe zum Kurs von Bastian ist übrigens auch Gold wert, da spezielle(re) rechtliche Themen dort immer mal wieder besprochen werden und die Mitglieder ihre bisherigen Erfahrungen teilen. Um auf Nummer sicher zu gehen, würde ich aber als letzte Instanz immer auch die zuständigen Behörden vor Ort besuchen.

Schritt 2: Eine passende Wohnung für Airbnb finden

Ist die Wahl auf einen Ort gefallen, geht es im nächsten Schritt um die Wohnungssuche. Prinzipiell gehst du hier genauso vor, wie bei der Suche nach einer Mietwohnung für dich selbst. Gängige Immobilienportale wie Immobilienscout24 oder Immowelt liefern dir hierbei wahrscheinlich schon genügend Ergebnisse. Auch eBay Kleinanzeigen oder private Inserate auf anderen Marktplätzen können sich lohnen. Falls du eine Wohnung im Ausland suchst, wird es mit großer Wahrscheinlichkeit ähnliche Portale geben, auf denen Immobilien gelistet sind. Ansonsten sind regionale Facebook-Gruppen immer auch eine gute Idee bzw. eine Möglichkeit, an günstige Wohnungen von Privatanbietern zu kommen, die auf den größeren Internetseiten gar nicht erst gelistet werden.

Nachdem du eine passende Wohnung gefunden hast, steht noch eine weitere Challenge an: Du musst den Vermieter davon überzeugen, dir die Wohnung auch für die Untervermietung zu überlassen. Diesen Schritt zu umgehen ist übrigens keine gute Idee, ansonsten riskierst du den Rauswurf. Die Erlaubnis brauchst du also in jedem Fall. Airbnb hat in den letzten Jahren nicht nur positive Schlagzeilen bekommen, sondern hat durch einige Medien auch mit einem schlechten Image zu kämpfen.

Einige Vermieter haben daher im Vorfeld Bedenken oder stehen der Untervermietung skeptisch gegenüber. Es gibt jedoch einige Pro-Argumente, die bei der Überzeugung helfen.

Einige Vorteile für den Vermieter, die für das Airbnb-Modell sprechen:

  1. Das Apartment wird weniger stark „abgewohnt“, da sich Reisende weniger in der Wohnung aufhalten als normale Mieter.
  2. Nach jedem Gast erfolgt eine Gründliche Reinigung durch eine Reinigungskraft, die Wohnung bleibt daher dauerhaft in einem Top Zustand.
  3. Es spezielle Hausregeln aufgestellt werden, wie: Keine Haustiere, keine Raucher, keine WGs usw.
  4. Keine Risiken für den Vermieter aufgrund umfangreicher Versicherungen durch die Plattform.

Zusätzliche Vorschläge, die du dem Vermieter anbieten kannst, sind z.B. eine Mindestlaufzeit für den Mietvertrag, eine höhere Kaution oder auch eine Beteiligung. Auf keinen Fall solltest du zu schnell aufgeben. Wenn du an dieser Stelle etwas kreativ bist, wird es früher oder später mit dem Mietvertrag klappen!

Schritt 3: Renovieren und einrichten der Wohnung

Der nächste Schritt braucht gar nicht viel Erklärung, es geht darum, das Apartment zu renovieren und so herzurichten, dass es für die Kurzzeitvermietung zweckmäßig ist. Mit zweckmäßig meine ich einerseits, dass alles vorhanden ist, was ein Gast in einer Ferienwohnung erwartet und andererseits sollte das Apartment so eingerichtet sein, dass auch die Reinigungskraft schnell und effizient ohne viele unnötige Handgriffe ihren Job erledigen kann. Ein offenes System mit Kleiderbügeln ist beispielsweise besser als ein massiver großer Holzschrank, spart zudem Platz und minimiert auch das Risiko, das etwas vergessen wird. Gleiches gilt auch in der Küche – offene Regale statt geschlossener Schränke lassen den Raum heller wirken und bieten weniger Fläche für Schmutz. Denke beim Einrichten also praktisch.

Um dich von anderen Inseraten auf Airbnb abzuheben kannst du zudem mit kleinen Details viel erreichen. Ein paar Ideen:

  • Eine gute Kaffeemaschine + ausreichend Kaffee für die ersten Tage
  • Ein paar gute Bücher aus deiner eigenen Sammlung
  • Ein SmartTV mit Netflix oder einer Spielekonsole
  • Kleinigkeiten des täglichen Bedarfs, die man auf Reisen gerne auch vergisst – Duschgel, Pflaster oder vielleicht sogar eine Ersatzzahnbürste
  • Ausführliche Infos zum Ort mit ein paar Insider Tipps für gute Restaurants, Bars und Aktivitäten
  • Ein kleines Begrüßungsgeschenk, wie man es aus einigen Hotels auch kennt

Je kreativer du hier bist, desto besser. Eine 08/15 Bude mit gebrauchten Möbeln anzubieten kann jeder. Versetze dich in die Lage des Gastes – was würde für dich den Aufenthalt perfekt machen? Nichts kann diese Frage besser beantworten, als selbst ein paar Nächste in der Wohnung zu hausen.

Und noch ein kleiner Tipp: Suche beim Einrichten auch gezielt auf Kleinanzeigen-Portalen. Du glaubst gar nicht, was manche Leute alles verschenken oder für kleines Geld verkaufen!

Schritt 4: Das Listing aufsetzen und mit Airbnb-SEO nach vorn bringen

Wer im Internet etwas sucht, nutzt Google und wer online etwas kaufen will, geht auf Amazon. Beide Webseiten sind Suchmaschinen, nur eben für unterschiedliche Bedürfnisse. Während es bei Google um Informationen geht, sind auf Amazon potenzielle Kunden unterwegs, die bereits eine Kaufintention haben und spezielle Produkte suchen. Und wenn du mich fragst, ist Airbnb mittlerweile auch zu einer Suchmaschine geworden – nur eben für Unterkünfte. Und daher gilt es bei deinem Listing auch einiges in Sachen Suchmaschinenoptimierung bzw. Airbnb-SEO zu beachten. Gute Fotos deines Apartments gehören hierbei zu den wichtigsten Stellschrauben im Listing. Airbnb selbst bietet daher für Hosts die Möglichkeit an, einen Fotografen zu bestellen, der professionelle Bilder für dein Inserat macht. Darüber hinaus sollten aber auch die Texte deines Listings und vor allem der Titel SEO-optimiert sein, um die Sichtbarkeit zu erhöhen. Beschreibende und wertgebende Attribute kombiniert mit verkaufspsychologischen Elementen sorgen neben einem guten Titelbild dafür, dass dein Airbnb-Listing geklickt wird. Nutze daher bereits im Titel dein wichtigstes Verkaufs- (bzw. Vermietungs-) Argument und wecke Interesse beim User!

Im Mittelpunkt des Business steht zwar das Apartment selbst. Damit dies auch von potenziellen Gästen gefunden wird, können wir mit einem gut optimierten Airbnb-Listing aber deutlich nachhelfen. Zu verstehen, wie der Algorithmus funktioniert und wie du ihn mittels SEO zu deinen Gunsten beeinflusst, ist daher eines der wichtigsten Werkzeuge, die du lernen solltest.

Schritt 5: Automatisierung für dein Airbnb

Wenn du bei diesem Schritt angekommen bist, fragst du dich wahrscheinlich, wie du ein Business, das eigentlich offline stattfindet, automatisieren oder sogar ohne deine Anwesenheit vor Ort komplett online managen kannst.

Seitdem die Vermietung über Airbnb immer beliebter wird, kommen gefühlt wöchentlich auch neue Unternehmen ans Tageslicht, die smarte Lösungen für Hosts anbieten. Die Palette reicht von automatisierten Nachrichten, die du für deine Gäste oder z.B. Reinigungskräfte voreinstellen kannst (z.B. mit SmartBnB) über den Self-Check-In per Smart Lock bis hin zu Full-Service-Agenturen wie Airgreets, die gegen eine Provision für dich von der Schlüsselübergabe bis zur Endreinigung alles übernehmen.

Automatisierungen sind in allen Bereichen denkbar. Alle Aufgaben, die nach wie vor von einem Menschen durchgeführt werden sollten, kannst du zudem beispielsweise über Co-Hosts, VAs (virtuelle Assistenten) oder andere Freelancer lösen. Alles weitere funktioniert mittlerweile über Tools. Die Perfektion und das optimale Zusammenspiel kommt wahrscheinlich erst mit der Zeit, wenn du selbst den Workflow verinnerlicht hast. Möglichkeiten gibt es aber reichlich.

Das nächste Level für Airbnb – Superhost werden

Nachdem dein Inserat online ist und du deine ersten Buchungen hattest, sollte dein nächstes Ziel sein, Superhost zu werden. Mit diesem Status hast du anderen Vermietern gegenüber viele Vorteile. Als Superhost schaffst du nicht nur Vertrauen bei deinen Gästen, dein Inserat wird auf Airbnb auch bevorzugt angezeigt (= höhere Reichweite) und du hast dadurch natürlich auch deutlich bessere Chancen auf Buchungen. Um das begehrte Abzeichen zu erhalten, musst du mindestens 10 Buchungen gehabt haben und durch deine Gastgeberqualitäten überzeugen. Dazu gehören Kriterien wie eine niedrige Stornoquote, schnelles Antworten auf Nachrichten deiner Gäste und gute Gesamtbewertungen.

Kritik an Airbnb

Neben all den positiven Eigenschaften, die Airbnb für Gäste und Hosts bietet, kommt auch immer wieder Kritik am Unternehmen auf. Vor allem in Ballungszentren mit wenig (bezahlbarem) Wohnraum wie Berlin oder Barcelona wird dem Unternehmen vorgeworfen, durch die „Zweckentfremdung“ diese Situation noch weiter zu verschlimmern und Schuld am Wohnungsmangel zu sein. Einige Städte haben daher bereits mit härteren Regularien oder sogar verboten reagiert (daher solltest du vor dem Start immer auch die aktuelle Rechtslage prüfen).

Mit Images, die durch Medien vermittelt werden, sollte man dennoch kritisch umgehen und auch einmal die Fakten betrachten bzw. ein wenig recherchieren. Ich persönlich sehe die Aufregung und Kritik an Airbnb nicht ganz so dramatisch und unterschreibe hier auch die Aussagen von Bastian Barami, der das Problem eher im Versagen der Städte beim Schaffen bezahlbarer Wohnräume sieht bzw. den Versuch kritisiert, hierfür andere an den Pranger zu stellen:

„Es ist medial aber wesentlich leichter und effektiver, einen Konzern wie Airbnb öffentlich an den Pranger zu stellen, statt wirklich etwas am Wohnungsmangel zu ändern. Tourismus steigt nicht, weil Anwohner plötzlich ihre Wohnung online anbieten, sondern weil reisen immer billiger wird. Und Städte wie Berlin haben einfach andere Prioritäten, als die benötigte Infrastruktur entsprechend nachzurüsten. Jedenfalls gibt es keinen nachweisbaren Zusammenhang zwischen Wohnungsnot und dem Modell der Kurzzeitvermietung mit Airbnb.“

Um beim Beispiel von Berlin zu bleiben: Hier sind weniger als 0,5% aller Wohnungen auf der Plattform gelistet, wovon gerade einmal 20% (bzw. etwas weniger) überhaupt mehr als einen Monat pro Jahr vermietet werden. Es lohnt sich also zweimal hinzuschauen, wenn derartige Behauptungen aufgestellt werden. Wahrscheinlich haben das auch die Behörden von Berlin getan und somit nach kurzer Zeit das zuvor eingeführte, strenge Zweckentfremdungsgesetz wieder etwas entschärft.

Wie du siehst, sind politische und ethische Diskusionen bei diesem Geschäftsmodell keine Seltenheit. Offenheit für unterschiedliche Meinungen ist daher ebenfalls eine Voraussetzung. Wenn du nun dem Thema Kurzzeitvermietung und Airbnb aber skeptisch gegenüber stehst, macht vielleicht ein anderes Businessmodell für dich mehr Sinn. Andererseits musst du dein Airbnb-Business natürlich nicht in Großstädten oder Regionen mit knappem Wohnraum starten (hier sind die Regularien sowieso meist strenger), es gibt auch viele Kleinstädte und ländliche Gegenden, die durch Aktivitäten, Messen & Co. jedes Jahr viele Besucher anziehen.

Mit Airbnb starten – wie fange ich an?

Meine Begeisterung für diese Idee ist dir wahrscheinlich nicht entgangen. Das Airbnb-Arbitrage-Business zählt für mich aktuell zu den spannendsten Geschäftsmodellen überhaupt und steht weit oben auf meiner Liste. Wie auch bei Amazon FBA sehe ich hier ein sehr lukratives aber auch komplexes Modell, das etwas Vorwissen benötigt, um spätere (teure) Fehler zu vermeiden. Aber genau das macht es die Sache für mich auch wert. Die Einstiegshürden sind höher als beim T-Shirt-Business, Affiliate-Marketing oder anderen Online-Geschäftsmodellen. Das sorgt aber wiederum auch dafür, dass der Markt nicht zu schnell mit Anbietern überschwemmt wird und die Qualität weiterhin im Vordergrund steht.

Wer mit Airbnb starten will, braucht nunmal etwas Kapital. Zudem ist das Thema auch komplex. Es macht sich deshalb in jedem Fall bezahlt, auf das Wissen anderer zurückzugreifen, um eigene Fehler zu vermeiden. Ich habe mir daher vor einiger Zeit den Onlinekurs von Bastian Barami „Mit Airbnb um die Welt“ zugelegt. Eine Investition, die sich schon jetzt gelohnt hat. Der Kurs ist wie eine Case Study aufgebaut und zudem noch optisch Top aufbereitet. Bastian zeigt anhand seines eigenen Airbnbs in Thailand den gesamten Ablauf von der Suche der passenden Wohnung über die Einrichtung und Airbnb-SEO für das Listing bis hin zu Automatisierungen mit Tools und Smart Locks. Obendrauf gibt es noch eine exklusive Facebook-Gruppe für Kursteilnehmer, in der man Unterstützung bekommt und wo aktuelle Änderungen (z.B. bei Gesetzesänderungen) schnell kommuniziert werden.

Airbnb-Business aufbauen: Mit Airbnb um die Welt – Kurs von Bastian Barami

Wenn du dir auch ein Airbnb-Business aufbauen und mit diesem spannenden Geschäftsmodell einen Fuß in die Unternehmer-Tür bekommen willst, kann ich dir den Kurs zu 100% empfehlen. Es gibt zum Airbnb-Modell keine vergleichbare Ressource in diesem Umfang. Schau dir doch zunächst mal das kostenlose Webinar von Bastian an. Er geht dort ausführlich auf das gesamte Konzept ein, zeigt, wie man mit Airbnb Geld verdienen kann und geht auch noch weiter auf die Inhalte vom Kurs ein.

Ich wünsche dir viel Erfolg mit diesem spannenden Businessmodell!